110-Prozent-Finanzierung: So funktioniert sie, Chancen & Risiken

Eine 110-Prozent-Finanzierung ermöglicht den Immobilienkauf ohne Eigenkapital, weil zusätzlich zur Kaufsumme auch Kaufnebenkosten mitfinanziert werden. Prüfe vorab deine Belastbarkeit und vergleiche passende Angebote, bevor du dich festlegst.

TL;DR

• Antwort: 110% bedeutet: Kaufpreis + Kaufnebenkosten (kein Eigenkapital).
• Kriterium: Entscheidend sind Bonität, stabiles Einkommen und die werthaltige Immobilie als Sicherheit.
• Wichtigster Vorbehalt: Vollfinanzierung ist oft teurer und erhöht dein Risiko bei Zins-/Wertänderungen oder Verkauf unter Wert.

Was eine 110-Prozent-Finanzierung konkret meint

Bei einer 110-Prozent-Finanzierung finanzierst du nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die Kaufnebenkosten. In der Praxis handelt es sich damit um eine Form der Vollfinanzierung, bei der du typischerweise kein Eigenkapital aus eigener Tasche einbringst.

Welche Kaufnebenkosten können dazugehören

Je nach Kaufmodell und Bundesland fallen beim Immobilienkauf verschiedene Nebenkosten an, z. B. für:

• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchkosten
• Maklerprovision (soweit vereinbart)

Wie hoch diese Nebenkosten im Einzelfall sind, bestimmt die Gesamtsumme, die deine Bank mitfinanzieren müsste.

Das Risiko steckt in den Voraussetzungen (und den Konditionen)

Eine Bank geht bei einer 110%-Finanzierung meist von einem höheren Risiko aus, weil durch weniger Eigenkapital weniger Puffer entsteht. Deshalb prüfen Banken oft strenger, etwa:

• Sehr gute Bonität (z. B. ohne Negativmerkmale)
• Stabiles, hohes Einkommen
• Gute Werthaltigkeit der Immobilie als Beleihungsgrundlage
• Tragfähige monatliche Belastung im Verhältnis zu deinem Nettoeinkommen

Drei Situationen, in denen die Entscheidung unterschiedlich ausfällt

Profil 1: Du hast sehr hohe Sicherheit bei Einkommen & Bonität

Wenn deine Bonität und dein Einkommen sehr stabil sind, ist die 110-Prozent-Finanzierung weniger „Wunschdenken“ und eher eine rechnerische Option. Entscheidend bleibt aber: Du solltest die Gesamtkosten und die Anschlussphase von Anfang an mitdenken.

• Du brauchst den Kauf, weil du knapp kalkulierst – aber die Reserve ist gering. Wenn du nur knapp in der Lage bist, die Rate zu tragen, kann schon eine Veränderung (z. B. höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung oder unerwartete Ausgaben) zum Problem werden. In so einem Fall ist die 110%-Variante besonders riskant, weil du keinen Eigenkapital-Puffer hast.

Profil 2: Du bist flexibel oder die Immobilie ist schwer einschätzbar

Wenn die Immobilie nicht eindeutig werthaltig wirkt oder du noch unsicher bist, ob die Finanzierung dauerhaft passt, solltest du vorsichtig sein. Hier lohnt es sich besonders, Alternativen (z. B. mit Eigenkapitalanteil) zu prüfen.

Profil 3: Du willst es realistisch durchrechnen

Wenn du dir vor dem Abschluss Zeit nimmst, kannst du besser einschätzen, ob die Finanzierung über die Zeit wirklich tragbar bleibt. Dazu gehört, dass du nicht nur die Startkonditionen betrachtest, sondern auch mögliche Entwicklungen über die Laufzeit.

Zwei Fragen, die du vor dem Abschluss wirklich klären solltest

1. Kannst du die monatliche Rate auch dann tragen, wenn sich die Konditionen in der Zukunft ungünstiger entwickeln?
2. Wie robust ist deine Lebenssituation (Einkommen, Ausgaben, mögliche Veränderungen), wenn die Finanzierung über viele Jahre läuft?

Wann du besser anders planst

Typische Warnsignale sind:

• Du kannst die Rate nur „gerade so“ zahlen.
• Du hast keine realistische Reserve für Reparaturen, Umzug oder unerwartete Kosten.
• Du willst dich ausschließlich auf aktuelle Konditionen verlassen, ohne die Anschlussfinanzierung zu berücksichtigen.

Vergleich statt Bauchgefühl: so gehst du jetzt sinnvoll vor

Aktuelle Zinsen und Konditionen sind stark von deinem Profil abhängig. Um nicht auf Annahmen angewiesen zu sein, nutze den Vergleichsbereich und stelle deine Eckdaten ein. So siehst du, welche Optionen es für dein Profil gibt und wie sich die monatliche Belastung sowie die Gesamtkosten unterscheiden können.

Nächster Schritt

Prüfe im Vergleichsbereich, welche Konditionen zu deinen Angaben passen.

Weiterführende Artikel (weitere Finanzierungsthemen)

• Für eine andere Größenordnung: Prüfe passende Ratgeber zu Ratenkrediten in anderen Kreditbereichen.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen 100% und 110% Finanzierung?

Bei 100% wird typischerweise nur der Kaufpreis finanziert, Nebenkosten musst du dann (je nach Modell) selbst tragen. Bei 110% werden auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert.

Welche Bonität wird bei 110% häufig erwartet?

Oft verlangen Banken eine sehr gute Bonität und ein stabiles, ausreichendes Einkommen, damit die Finanzierung auch langfristig tragbar bleibt.

Ist 110% immer sinnvoll?

Nein. Es kann passen, wenn deine finanzielle Lage sehr stabil ist und die Anschlussphase realistisch eingeplant ist. Wenn deine Reserve gering ist, steigt das Risiko deutlich.

Wie viel teurer ist eine 110%-Finanzierung?

Das hängt von deinem Profil und den jeweils aktuellen Konditionen ab. Aktuelle Zinssätze und mögliche Aufschläge kannst du über den Vergleichsbereich „Ratenkredite vergleichen“ prüfen.