Mietkaution: Höhe, Formen, Verwaltung & Alternativen

Eine Mietkaution ist eine Sicherheit für bestimmte Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Sie ist kein zusätzlicher Mietpreis und darf nicht pauschal für beliebige Ansprüche einbehalten werden. Für Wohnraum begrenzt § 551 BGB die Höhe einer als Geldsumme vereinbarten Sicherheit auf drei Nettokaltmieten. Ist eine Geldsumme geschuldet, darf der Mieter sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten; die erste wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters sind unwirksam.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Maßstab sind drei Monatsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen. Eine Kaution von drei Bruttowarmmieten wäre deshalb nicht die gesetzliche Berechnungsgrundlage. Bei einer Nettokaltmiete von 800 Euro läge die Obergrenze für eine Barkaution beispielsweise bei 2.400 Euro. Das Beispiel erläutert nur die gesetzliche Rechenweise; die konkrete Vertragslage kann weitere Fragen aufwerfen.

Die Begrenzung in § 551 BGB bezieht sich ausdrücklich auf eine als Geldsumme vereinbarte Sicherheit. Andere Sicherungsformen wie eine Bürgschaft können rechtlich anders zu bewerten sein. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass jede höhere Forderung zulässig wäre. Entscheidend sind Inhalt, Anlass und Zustandekommen der konkreten Vereinbarung.

Barkaution, Sparanlage und Bürgschaft unterscheiden

Bei einer Barkaution wird Geld für die Dauer des Mietverhältnisses als Sicherheit bereitgestellt. Nach § 551 Absatz 3 BGB muss der Vermieter eine als Geldsumme überlassene Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen. Die Anlage muss grundsätzlich zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist erfolgen; Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Vertraglich kann eine andere Anlageform vereinbart werden.

Eine Bürgschaft funktioniert anders: Ein Dritter verspricht dem Vermieter unter den vereinbarten Voraussetzungen eine Zahlung, falls eine gesicherte Forderung besteht. Das Geld wird also nicht notwendigerweise zu Beginn auf einem Kautionskonto hinterlegt. Bürgschaftsvertrag und Mietvertrag bestimmen, welche Ansprüche erfasst werden, wann die Bürgschaft in Anspruch genommen werden kann und ob sie befristet oder kündbar ist. Eine Mietkautionsversicherung stellt typischerweise eine solche Bürgschaft gegen laufendes Entgelt bereit. Sie ersetzt die Sicherheitsleistung im Verhältnis zum Vermieter, aber nicht die zugrunde liegende Haftung des Mieters für berechtigte Forderungen.

Die Begriffe „Kautionskonto“, „Mietbürgschaft“ und „Kautionsversicherung“ bezeichnen somit unterschiedliche Abläufe. Eine laufende Versicherungsprämie baut üblicherweise kein rückzahlbares Guthaben auf. Eine Barkaution kann dagegen nach Ende des Mietverhältnisses ganz oder teilweise zurückfließen, soweit keine berechtigten Ansprüche bestehen. Der Vergleich der Formen sollte deshalb Zahlungsfluss, Kosten, Laufzeit und Inanspruchnahme berücksichtigen.

Anlage und Rückzahlung am Ende des Mietverhältnisses

Nach dem Auszug muss der Vermieter prüfen können, ob noch Forderungen aus dem Mietverhältnis offen sind, etwa wegen ausstehender Miete oder festgestellter Schäden. Die Kaution darf nicht allein deshalb vollständig einbehalten werden, weil ein Mieter ausgezogen ist. Welche Beträge verrechnet werden können, hängt von der konkreten Forderung und ihrer rechtlichen Grundlage ab. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist grundsätzlich von einem ersatzpflichtigen Schaden zu unterscheiden.

Eine einheitliche gesetzliche Rückzahlungsfrist für jeden Fall gibt es nicht. Der Vermieter darf eine angemessene Prüfungszeit nutzen, deren Dauer von den Umständen abhängt. Bei noch ausstehender Betriebskostenabrechnung kann ein angemessener Teil zurückbehalten werden, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist; daraus folgt kein pauschales Recht, die gesamte Kaution unbegrenzt festzuhalten. Übergabeprotokoll, Belege, Abrechnungen und eine nachvollziehbare Aufstellung von Abzügen helfen, die Abwicklung nachzuvollziehen.

Vertragsunterlagen und häufige Missverständnisse

Bei einer Barkaution sollte aus Vertrag und Zahlungsbeleg hervorgehen, welcher Betrag vereinbart und wann er gezahlt wurde. Die gesetzliche Teilzahlungsmöglichkeit bleibt relevant. Bei einer Bürgschaft oder Versicherung zählen zusätzlich der genaue Sicherungsumfang, Laufzeit, Kündigung, Gebühren und das Verfahren bei einer Forderung. Eine Bürgschaft kann den Vermieter zunächst befriedigen, ohne dass damit geklärt wäre, ob die Forderung gegen den Mieter tatsächlich besteht; der Ausgleich zwischen Bürge und Mieter folgt den jeweiligen Vertrags- und Gesetzesregeln.

Die Kaution ist nicht automatisch ein Betrag, den der Vermieter am Ende vollständig behalten darf. Sie sichert nur Forderungen, die tatsächlich bestehen und von der Vereinbarung erfasst werden. Umgekehrt bedeutet eine Bürgschaft nicht, dass der Mieter von möglichen Zahlungspflichten frei wird: Sie ändert zunächst die Form der Sicherheit, nicht zwingend die zugrunde liegende Verpflichtung. Eine Mietkautionsversicherung ist auch kein rückzahlbares Sparguthaben; ihre Prämie ist das Entgelt für die Bürgschaft.

Gesetzliche Grundlage

Die Regeln zur Höhe, Ratenzahlung und Anlage der Wohnraummietkaution stehen in § 551 BGB. Für andere Mietverhältnisse können abweichende Regeln gelten. Dieser Überblick erläutert allgemeine Rechtsinformationen und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.\n\nQuelle: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten.