Bausparen & Darlehen: Lohnt sich das für dein Bauvorhaben?

Bausparen und Forward-Darlehen: zwei verschiedene Wege zur späteren Finanzierung

Bausparvertrag und Forward-Darlehen werden häufig im Zusammenhang mit einer künftigen Immobilienfinanzierung genannt, funktionieren aber unterschiedlich. Ein Bausparvertrag verbindet eine Sparphase mit einem möglichen späteren Bauspardarlehen. Ein Forward-Darlehen ist eine heute vereinbarte Anschlussfinanzierung, deren Auszahlung erst zu einem späteren Zeitpunkt vorgesehen ist. Die jeweiligen Rechte und Kosten stehen im Vertrag.

Bei einem Bausparvertrag wird zunächst Guthaben angespart. Ein Anspruch auf die gesamte Bausparsumme entsteht erst nach Maßgabe der Zuteilungsbedingungen. Wann ein Vertrag zuteilungsreif wird, kann von Sparleistung und weiteren Faktoren des Tarifs abhängen; die BaFin weist darauf hin, dass Bausparkassen einen genauen Zuteilungstermin bei Vertragsabschluss nicht vorhersagen können.

Beim Forward-Darlehen werden Konditionen für eine künftige Finanzierung bereits vor dem Auszahlungstermin vereinbart. Dafür können Kosten oder ein Zinsaufschlag anfallen. Das Darlehen ist an vertragliche Voraussetzungen und einen festgelegten Zeitraum gebunden. Wenn sich der Finanzierungsbedarf oder Zeitplan ändert, können daraus vertragliche Folgen entstehen.

Welche Kosten und Zeitpunkte zusammengehören

Beim Bausparen zählen Sparzins, Abschlussentgelt, laufende Gebühren, notwendiges Mindestguthaben, Darlehenszins und Tilgungsbedingungen. Hinzu kommt die Unsicherheit, wann die Zuteilung erfolgt. Bei einer Kombination aus Vorfinanzierung und Bausparvertrag können während der Ansparphase zugleich Darlehenszinsen und Sparbeiträge anfallen; die Gesamtkonstruktion muss über ihren vollständigen Verlauf betrachtet werden.

Beim Forward-Darlehen sind der vereinbarte Sollzins, der Zeitraum bis zur Auszahlung, mögliche Forward-Aufschläge, bereitstellungsbezogene Kosten und die Restschuld relevant, die abgelöst werden soll. Auch die Frage, ob das Darlehen tatsächlich in Anspruch genommen werden muss und welche Kosten bei Nichtabnahme gelten, gehört in die Unterlagen.

Angebote vergleichbar machen

Ein Vergleich sollte denselben erwarteten Ablösebetrag und einen vergleichbaren Finanzierungsbeginn zugrunde legen. Bei jeder Variante sind Zahlungen bis zum Beginn der Anschlussfinanzierung und danach getrennt darzustellen. Für Bausparmodelle gehören Guthabenentwicklung, Gebühren und mögliche Zuteilungszeit in die Übersicht. Für Forward-Darlehen gehören Konditionen, Vorlaufzeit und Bedingungen bei verändertem Finanzierungsbedarf hinein.

Ein heute vereinbarter Zinssatz ist nicht ohne Weiteres mit einer möglichen künftigen Bauspardarlehensrate vergleichbar. Dazu müssen die jeweiligen Gebühren, Sparleistungen, Laufzeiten und Zahlungsströme berücksichtigt werden. Projektionen sollten ihre Annahmen offenlegen und keine künftigen Zinsen oder Zuteilungszeitpunkte als sicher darstellen.

Grenzen eines allgemeinen Vergleichs

Ob eine dieser Vertragsformen zur individuellen Situation passt, hängt unter anderem vom Ende der bestehenden Zinsbindung, der Restschuld und der persönlichen Finanzplanung ab. Dieser Beitrag erklärt Vertragsmechanismen, empfiehlt aber kein Produkt und bewertet keine einzelne Finanzierung. Für eine verbindliche Kalkulation sind die vollständigen Angebots- und Vertragsunterlagen maßgeblich.

Häufige Fragen

Die Antworten erläutern typische Begriffe und Vertragsmerkmale. Verbindlich sind die konkreten Vertragsbedingungen und die Auskunft des jeweiligen Kreditinstituts.

Garantiert ein Bausparvertrag einen festen Zeitpunkt für das Darlehen?

Nicht pauschal. Die Zuteilung richtet sich nach dem Tarif und kann nicht immer auf einen genauen Termin festgelegt werden.

Ist ein Forward-Darlehen kostenlos, solange es noch nicht ausgezahlt ist?

Das hängt vom Angebot ab. Kosten oder Zinsaufschläge für die Vorlaufzeit und Folgen bei Nichtabnahme sollten ausdrücklich geprüft werden.

Kann man Sparphase und spätere Darlehensphase getrennt vergleichen?

Nur eingeschränkt. Gebühren, Sparbeiträge, Guthabenzinsen, Zuteilung und Darlehenskonditionen wirken über den gesamten Ablauf zusammen.

Quelle

BaFin: „Bausparen – verständlich erklärt“, bafin.de/DE/Verbraucherinnen-Verbraucher/Themen/Finanzprodukte/Kredite-Immobilienfinanzierung/Immobilienfinanzierung/Bausparen/Bausparen.html.