Baufinanzierung umschulden: Ablösung und Kosten einordnen

Bei einer Umschuldung wird eine bestehende Immobilienfinanzierung durch eine neue Finanzierung abgelöst. Ob sich dadurch die Kosten ändern, hängt unter anderem von der Restschuld, dem Ende der Sollzinsbindung, den Konditionen des neuen Darlehens und den Regeln zur vorzeitigen Rückzahlung ab. Eine niedrigere Monatsrate allein zeigt nicht, ob die Gesamtkosten sinken.

Restschuld und Zinsbindung einordnen

Für eine Anschlussfinanzierung ist zunächst relevant, wie hoch die Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung voraussichtlich ist und zu welchem Zeitpunkt der bestehende Vertrag ausläuft. Die Höhe ergibt sich aus dem ursprünglichen Darlehen, den geleisteten Tilgungen und dem vertraglichen Zahlungsplan.

Bei fest vereinbartem Sollzins enthält § 489 BGB Kündigungsrechte für bestimmte Zeitpunkte und Fristen. § 490 Absatz 2 BGB regelt unter bestimmten Voraussetzungen die vorzeitige Kündigung grundpfandrechtlich gesicherter Darlehen und einen möglichen Schadensersatz. Welche Regel im Einzelfall greift, hängt von Vertragsart, Laufzeit und Umständen ab.

Ablösebetrag und mögliche Kosten

Der Ablösebetrag kann von der ausgewiesenen Restschuld abweichen, etwa wenn Zinsen bis zum Ablösetermin oder vertragliche Kosten hinzukommen. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung können gesetzliche und vertragliche Voraussetzungen für eine Entschädigung relevant sein. Deshalb sind ein konkreter Ablösebetrag des bisherigen Kreditgebers und die Vertragsunterlagen entscheidend.

Vergleichsgrößen für eine Anschlussfinanzierung

Für eine nachvollziehbare Gegenüberstellung gehören die voraussichtliche Restschuld, der Ablösetermin, der effektive Jahreszins, die Sollzinsbindung, Tilgung, Rate, Gesamtbetrag und zusätzliche Kosten in dieselbe Übersicht. Bei unterschiedlichen Laufzeiten muss auch erkennbar sein, wie sich die Restschuld am jeweiligen Vergleichszeitpunkt unterscheidet.

Eine Umschuldung verändert außerdem die vertragliche Bindung und den Tilgungsplan. Das neue Angebot muss daher nach denselben Ausgangsdaten betrachtet werden; eine niedrigere Rate kann beispielsweise mit einer längeren Laufzeit einhergehen.

Häufige Fragen

Die Antworten ordnen typische Ablöse-, Vertrags- und Vergleichsfragen bei einer Immobilienfinanzierung ein.

Ist eine Umschuldung bei Baufinanzierungen jederzeit möglich?

Das hängt von Vertrag, Sollzinsbindung und gesetzlichen Kündigungsrechten ab. Für bestimmte Immobiliendarlehen gelten Fristen und Voraussetzungen; der konkrete Vertrag und die einschlägigen gesetzlichen Vorschriften müssen zusammen betrachtet werden.

Was ist der Unterschied zwischen Restschuld und Ablösebetrag?

Die Restschuld bezeichnet den noch offenen Darlehensbetrag nach den vereinbarten Tilgungen. Der Ablösebetrag ist die Summe, die zum vorgesehenen Termin tatsächlich für die Ablösung verlangt wird und kann weitere Positionen enthalten.

Belegt eine niedrigere Rate geringere Gesamtkosten?

Nein. Laufzeit, Tilgungsverlauf, mögliche Ablösekosten und die Kosten des neuen Darlehens beeinflussen die Gesamtsumme.

Dieser Beitrag erläutert allgemeine Vertrags- und Vergleichsmerkmale; er enthält keine individuelle Finanzierungs- oder Rechtsberatung.

§ 489 BGB · § 490 BGB