20 Eigenkapital bei Immobilien: Wann ist es wirklich nötig?

Antwort: 20% Eigenkapital sind oft eine gängige Zielgröße, aber nicht in jedem Fall zwingend. Kriterium: Maßgeblich ist die Beleihung/Finanzierungsstruktur rund um Kaufpreis, Nebenkosten und Sicherheiten.

TL;DR

• Antwort: 20% Eigenkapital sind oft eine gängige Zielgröße, aber nicht in jedem Fall zwingend.
• Kriterium: Maßgeblich ist die Beleihung/Finanzierungsstruktur rund um Kaufpreis, Nebenkosten und Sicherheiten.
• Wichtigster Vorbehalt: Nebenkosten und „echtes“ Eigenkapital werden bei der Bankbewertung nicht immer gleich behandelt.
• Nächster Schritt: Rechne deine Eigenkapitalquote + Nebenkosten grob durch und prüfe passende Baufinanzierungs-Optionen.

Bevor du rechnest: Wann 20% eher „helfen“ als „zwingen“

Viele Banken nutzen die 20%-Größenordnung als praktische Risikoeinordnung. Mehr Eigenkapital kann den Kreditbetrag reduzieren, was das finanzierungsseitige Risiko für die Bank oft beeinflusst. Das kann sich in günstigeren Konditionen zeigen – muss aber nicht in jedem Einzelfall so aussehen.

Risiken, Nachteile & Ausschlüsse (bitte zuerst prüfen):

• Weniger Eigenkapital kann höhere monatliche Belastungen bedeuten, weil der Kreditbetrag größer ist und die Bank das Risiko anders bepreist.
• Nebenkosten werden leicht unterschätzt: Prüfe im konkreten Tarif oder Angebot, wie dieser Punkt geregelt ist.
• Nicht jede Eigenleistung zählt automatisch: Eigenleistungen (z. B. handwerkliche Arbeiten) werden nur anerkannt, wenn sie dokumentier- und bankseitig bewertbar sind.
• 100%-Finanzierungen sind nicht pauschal „die Lösung“: Sie sind oft möglich, können aber mit strengeren Bedingungen und teureren Konditionen verbunden sein.

20% Eigenkapital: Was die Regel in der Praxis meint

Die 20%-Regel ist im Kern eine Richtgröße für die Eigenkapitalquote. Sie hilft, die Finanzierungsgröße und das Bankrisiko grob zu vergleichen. In der Realität kann eine Finanzierung auch darunter liegen – oder darüber – je nachdem, wie sich deine Finanzierung insgesamt darstellt.

Wichtig: Selbst wenn 20% „nicht nötig“ sind, heißt das nicht automatisch, dass dein Ergebnis gleich gut ist. Häufig verlagert sich die Bewertung stärker auf Bonität, Sicherheiten und die genaue Finanzierungsstruktur.

So berechnest du deine Eigenkapitalquote (inkl. Einordnung)

Die Eigenkapitalquote zeigt, wie groß dein Eigenkapital im Verhältnis zum Kaufpreis ist:

Eigenkapitalquote (%) = Eigenkapital / Kaufpreis × 100

Beispiel (Rechenweg): Wenn dein Kaufpreis 300.000 € beträgt und dein Eigenkapital 60.000 € sind, ergibt das 60.000 / 300.000 × 100 = 20%.

Was zählt als Eigenkapital – und was oft nicht 1:1 gleich behandelt wird

Als Eigenkapital werden typischerweise Dinge angesehen, die der Bank zur Absicherung bzw. zur Finanzierung „greifbar“ erscheinen. Dazu zählen häufig:

• Ersparnisse (z. B. Kontoguthaben)
• Bausparguthaben
• Wertpapiere/Depots (je nach Bankbewertung)
• Erlöse aus Verkäufen (z. B. wenn Immobilien verkauft werden)

Zusätzlich wichtig: Eigenleistungen (z. B. handwerkliche Arbeiten als „Muskelhypothek“) können je nach Situation eine Rolle spielen. In der Praxis solltest du dafür vorab klären, ob und wie die Bank sie anerkennt und welche Nachweise verlangt werden.

Nebenkosten: Der häufige Grund, warum „20%“ am Ende fehlen

Beim Immobilienkauf fallen regelmäßig Nebenkosten an, die du in deine Planung einbeziehen solltest. Dazu gehören typischerweise:

• Grunderwerbsteuer
• Notar- und ggf. Registerkosten
• Maklerkosten (falls relevant)

Praktische Konsequenz: Viele planen den Kredit nur auf Basis des Kaufpreises. Wenn Nebenkosten nicht aus Eigenmitteln gedeckt werden, steigt der Finanzierungsbedarf – und entsprechend kann die effektive Quote geringer wirken.

Beleihung & Finanzierung: Warum 20% nicht das einzige Steuerkriterium ist

Neben der Eigenkapitalquote schauen Banken vor allem auf die Beleihungs-/Finanzierungsstruktur: Wie viel von der Immobilie wird wie abgesichert finanziert und wie stabil das Setup über die Zinsbindungszeit bleibt.

Als Faustlogik gilt häufig:

• Je niedriger die Beleihungsquote, desto geringer ist das finanzierungsseitige Risiko für die Bank.
• Je höher der Eigenkapitalanteil, desto eher sinkt der Kreditbetrag.

Damit erklärt sich, warum 20% oft als Orientierung genutzt wird: Sie landen häufig bei Konstellationen, die Banken als „solider“ ansehen.

Muskelhypothek & Eigenleistung: Möglich, aber nur mit klarer Dokumentation

Wenn du selbst beim Bau oder bei Sanierungsarbeiten mitarbeitest, kann das den Finanzierungsbedarf indirekt beeinflussen – indem Eigenleistung als Teil der Gesamtleistung bewertet wird.

Wichtigster Vorbehalt: Eigenleistung ist nicht automatisch „bares Eigenkapital“. Es kann sinnvoll sein, die Anerkennung durch die Bank und den Umfang der Bewertung vorher zu klären und die relevanten Nachweise bereitzuhalten.

Was du als Nächstes tun solltest (ohne dich auf eine Zahl festzulegen)

1. Rechne deine Eigenkapitalquote grob (Eigenkapital/Kaufpreis).
2. Plane Nebenkosten realistisch ein – sonst verschiebt sich die Finanzierung.
3. Prüfe deine Finanzierungsstruktur: Passt die geplante Beleihung zu deinem Ziel, oder wird es enger?
4. Vergleiche Baufinanzierungs-Optionen, statt dich nur an der 20%-Schwelle festzubeißen.

Vergleich: Finde passende Baufinanzierungskonditionen

Wenn deine Eigenkapitalquote unter 20% liegt (oder du mehrere Varianten prüfen willst), kann ein Vergleich ein sinnvoller nächster Schritt sein, um geeignete Finanzierungswege in deinem Kontext einzuordnen. Dabei lohnt es sich, die Details zu Beleihung, Nebenkosten und Anerkennung von Leistungen mitzubetrachten.

Weiterführend: Zinsbindung & Zinslogik für deine Entscheidung

Wenn du an der Stelle tiefer einsteigen willst, helfen dir die folgenden Ratgeber:

• 10 Jahre Zinsbindung: Alles, was du wissen solltest
• 10-Jahres-Hypothek Vergleich: Aktuelle Zinsen, Tipps & Prognosen
• Aktuelle 10-jährige Hypothekenzinsen in Deutschland: Das solltest du wissen

FAQ

Wie viel Eigenkapital braucht man beim Immobilienkauf?

Oft wird 20% als Orientierung genannt. Ob es „nötig“ ist, hängt aber von Bonität, Sicherheiten und der konkreten Finanzierungsstruktur ab.

Ist 20 Prozent Eigenkapital noch notwendig?

In vielen Fällen ist es hilfreich für die Bank-Einschätzung, aber nicht zwingend. Unter Umständen kann eine Finanzierung auch mit weniger Eigenkapital funktionieren – dann häufig mit anderen (oft strengeren) Bedingungen.

Was zählt alles als Eigenkapital beim Hauskauf?

Typisch sind Kontoguthaben, Bausparguthaben und bewertbare Vermögenswerte. Eigenleistung kann vorkommen, wird aber nicht automatisch wie reines Geld behandelt.

Wie berechnet man die Eigenkapitalquote?

Teile dein Eigenkapital durch den Kaufpreis und multipliziere mit 100.

Kann man eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?

Ja, grundsätzlich sind auch Finanzierungen mit sehr niedrigem Eigenkapital denkbar. Ob das für dich sinnvoll ist, hängt jedoch stark von Konditionen und Rahmenbedingungen ab.

Welche Rolle spielt die Eigenkapitalhöhe für die Zinsen?

Mehr Eigenkapital kann das finanzierungsseitige Risiko beeinflussen. Dadurch können Konditionen im Einzelfall besser ausfallen – entscheidend bleibt aber deine Gesamt-Situation.

Sind Nebenkosten Teil des Eigenkapitals?

Nebenkosten sind eigene Kaufnebenkosten. Für deine Planung werden sie aber so behandelt, dass du den effektiven Finanzierungsbedarf vollständig überblickst.

Kann man Eigenleistung als Eigenkapital anrechnen?

Das kann möglich sein, wenn Eigenleistungen bankseitig anerkannt und nachvollziehbar dokumentiert werden.

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