110-Prozent-Finanzierung: Definition, Kosten & Voraussetzungen

Eine 110-Prozent-Finanzierung bedeutet: Du finanzierst nicht nur den Kaufpreis, sondern (typischerweise) auch ausgewählte Kaufnebenkosten mit über den Kredit. Das kann helfen, wenn Eigenkapital knapp ist. Gleichzeitig steigt meist die Gesamtsumme der Finanzierung – dadurch können Zinskosten und monatliche Belastung höher ausfallen. Entscheidend sind Bonität, Beleihungs- und Kostenstruktur.

TL;DR

• Antwort: 110-Prozent-Finanzierung = Kaufpreis plus (typisch) ausgewählte Kaufnebenkosten über den Kredit.
• Kriterium: Entscheidend sind Bonität, Gesamtsumme und ob die Nebenkosten realistisch abgebildet sind.
• Wichtigster Vorbehalt: Höhere Kreditsumme kann zu höheren monatlichen Raten und mehr Risiko bei Nachfinanzierungen führen.
• Nächster Schritt: Nebenkosten-Plan und Tilgungsrechnung mit mehreren Angeboten durchsprechen und dann vergleichen.

So funktioniert die 110-Prozent-Finanzierung (Grundidee)

Bei einer klassischen Baufinanzierung wird meist der Kaufpreis finanziert. Bei der 110-Prozent-Variante wird zusätzlich ein Anteil der Nebenkosten in die Finanzierung einbezogen, sodass der Kreditbetrag näher an den Gesamtbedarf für Kauf und Erwerb heranreicht. So musst du weniger eigenes Kapital bis zum Notartermin „vorhalten“.

Wichtig: „110 Prozent“ ist in der Praxis ein Rahmenbegriff. Ob und in welchem Umfang Kaufnebenkosten tatsächlich mitfinanziert werden, hängt vom konkreten Vorhaben und den Bedingungen der Bank ab.

Welche Kosten können typischerweise mit drin sein?

Oft geht es um Kaufnebenkosten, etwa für Erwerbsnebenkosten rund um den Immobilienkauf (z. B. Notar- und Verfahrenskosten, Erwerbssteuern, Maklerkosten – je nachdem, was im Einzelfall anfällt). Welche Positionen Banken akzeptieren und wie sie sie anrechnen, ist eine Frage von Unterlagen und Banklogik.

Hintergrund: Vollfinanzierung wird häufig so erklärt, dass der gesamte Kaufpreis plus Nebenkosten über den Kredit abgedeckt werden. (sparkasse.de)

Voraussetzungen: Was Banken besonders prüfen

Damit eine Bank die höhere Finanzierungssumme mitträgt, schaut sie i. d. R. besonders auf:

• Bonität & Stabilität der Einkünfte: Je nachvollziehbarer und planbarer die Zahlungsfähigkeit, desto eher lässt sich auch eine höhere Kreditsumme vertreten.
• Schufa-/Risikobild: Ohne tragfähige Kreditwürdigkeit wird es meist schwer, überhaupt in „guten Konditionen“ zu landen.
• Belastbarkeit der monatlichen Rate: Die Bank prüft, ob du auch bei Schwankungen (z. B. Lebenshaltung, künftige Verpflichtungen) die Rate dauerhaft stemmen kannst.
• Bewertung/Beleihung: Wenn der finanzierte Betrag stärker an den Kaufpreis gekoppelt ist, spielt die Einschätzung der Immobilie für die Finanzierbarkeit eine große Rolle.

Zusätzlich wird im Markt häufig betont, dass Banken das Risiko bei einer höheren Gesamtsumme besonders im Blick haben. Dabei geht es auch um die Frage, wie werthaltig die Sicherheit im Fall der Fälle noch ist. (postbank.de)

Risiken und Nachteile zuerst: Wann die 110-Prozent-Finanzierung problematisch wird

Bevor du dich entscheidest, solltest du die typischen Nachteile und Ausschlüsse im Blick haben:

1. Höhere Gesamtsumme: Wenn mehr finanziert wird, steigt die Basis, auf der Zinsen laufen – das kann die monatliche Belastung erhöhen.
2. Weniger Puffer: Wenn Nebenkosten „eng“ kalkuliert sind und später Mehrbedarf entsteht, kann es zu zusätzlichem Finanzierungsbedarf kommen.
3. Bewertungsrisiko: Weicht der tatsächliche (oder bankseitig bewertete) Wert nach unten ab, kann das die Beleihungsgrundlage belasten.
4. Zins- und Planungsrisiko: Je stärker die Finanzierung am Bedarf „bis zur Grenze“ geplant ist, desto wichtiger werden Reserveplanung und tragfähige Tilgung.

Ergebnis: Eine 110-Prozent-Finanzierung ist oft dann sinnvoll, wenn du einen realistischen Kostenplan, stabile Einkünfte und eine Finanzierung mit ausreichender Tragfähigkeit hast – und wenn du Nebenkosten nicht nur „irgendwie“, sondern sauber belegt bekommst.

Beispielhaftes Prüfmodell (ohne Fantasiewerte)

Nutze als Prüfgerüst diese Schritte:

• Schritt 1: Nebenkosten transparent auflisten (alle Positionen, die bei deinem Kauf anfallen können) und Belege/Schätzwerte sammeln.
• Schritt 2: Finanzierungssumme und Rate gegenüberstellen: Wie verändert sich die Monatsrate im Vergleich zu einer Variante mit mehr Eigenkapital?
• Schritt 3: Tilgungsstrategie prüfen: Kannst du die Tilgung so wählen, dass die Gesamtkosten über die Zeit im Rahmen bleiben?
• Schritt 4: Puffer einplanen: Plane eine Reserve für eventuelle Mehrkosten (Umzug, Modernisierung, Preis-/Bewertungseffekte).
• Schritt 5: Entscheidung nicht nur „nach Prozent“ treffen: Entscheidend sind Konditionen, Laufzeit/Tilgungswahl und wie stabil deine Finanzierung ist.

So triffst du deine persönliche Entscheidung

Wenn du wenig Eigenkapital hast, kann die 110-Prozent-Option attraktiv wirken – die bessere Entscheidung hängt aber davon ab, ob du die monatliche Belastung langfristig sicher tragen kannst und ob deine Unterlagen und die Bewertung deiner Immobilie die höhere Kreditsumme mittragen.

Wenn du vergleichen willst: worauf du achten kannst

Beim Vergleich mehrerer Baufinanzierungs-Angebote anhand deiner konkreten Eckdaten (Finanzierungssumme, Zinsbindung, Tilgung, Nebenbedingungen) ist besonders sinnvoll, darauf zu achten, wie die Bank die Kaufnebenkosten anrechnet und welche Risiken sie dabei sieht.

Nächste Orientierung für den Vergleich: Auf dieser Seite findest du einen Baufinanzierungs-Vergleich, den du mit deinen Zahlen füttern kannst.

• Hinweis: Eine 110-Prozent-Finanzierung ist nicht bei jeder Bank automatisch erreichbar, und die Anrechnung der Nebenkosten kann variieren. (commerzbank.de)